Les 5 arnaques les plus fréquentes sur Kijiji et Facebook Marketplace au Québec (et comment les éviter)
Chercher un logement au Québec depuis l’étranger expose à des risques précis : faux propriétaire, photos volées, demande de dépôt, sous-location floue ou bail inhabituel. Cet article explique les signaux d’alarme à repérer et les vérifications à faire avant d’envoyer de l’argent.
Important : si vous avez déjà envoyé de l’argent ou transmis des documents personnels, conservez les preuves, contactez votre institution financière rapidement et signalez la situation aux autorités compétentes.
Table des matières
Accédez directement aux cinq arnaques, aux signes d’alerte, aux vérifications à faire et aux démarches si vous pensez être victime.
Pourquoi les immigrants sont-ils particulièrement ciblés ?
Les fraudeurs savent que les personnes cherchant un logement depuis l'étranger sont dans une position vulnérable : elles ne peuvent pas visiter physiquement, elles doivent agir vite avant leur arrivée, et elles ne connaissent pas encore les règles locales du marché locatif québécois. Cette combinaison crée une opportunité parfaite pour les escroqueries.
De plus, les plateformes comme Kijiji et Facebook Marketplace sont peu réglementées : n'importe qui peut publier une annonce sous une fausse identité, avec des photos volées, en quelques minutes. Le coût d'entrée pour un fraudeur est quasi nul. Le risque financier peut devenir important : premier mois envoyé trop vite, dépôt demandé illégalement, frais de déplacement ou perte de temps avant l’arrivée.
Arnaque n°1 — Le faux propriétaire : la fraude la plus répandue
Un fraudeur copie une vraie annonce publiée sur un autre site (Centris, Kijiji, ou même un site de gestion immobilière), récupère les photos, la description et parfois l'adresse exacte, puis recrée l'annonce sous un faux profil. Il se présente comme le propriétaire, engage la conversation, et demande rapidement un dépôt par virement Interac ou par virement international.
Une fois le virement reçu, il coupe tout contact. La victime arrive au Québec et découvre que l'appartement est occupé par quelqu'un d'autre — ou que l'adresse existe, mais que le vrai propriétaire n'a jamais mis son logement en location.
🚨 Signal d'alarme n°1 : Le propriétaire prétend être à l'étranger pour une mission humanitaire, un contrat de travail ou une urgence familiale — et propose d'envoyer les clés par courrier après réception du paiement. Ce scénario est un signal d’alarme classique dans les fraudes locatives.
🚨 Signal d'alarme n°2 : Le propriétaire refuse toute visite vidéo en direct, mais propose d'envoyer des photos ou vidéos préenregistrées. Un refus catégorique de visite vidéo en direct doit vous pousser à suspendre la démarche.
Comment se protéger
Une vérification importante consiste à consulter le registre foncier du Québec (registrefoncier.gouv.qc.ca). Ce registre public permet de consulter des informations sur les transactions immobilières et les droits concernant les propriétés. Comparez les informations disponibles avec la personne qui vous contacte. Si la situation n’est pas claire, ne versez rien.
Exigez également une visite vidéo en direct depuis l'intérieur du logement, ou faites vérifier certains éléments par un service local comme LogiVerif.
Arnaque n°2 — Le logement fictif aux belles photos
Cette arnaque est plus sophistiquée. Le fraudeur ne copie pas une annonce existante : il construit une annonce entière à partir de photos volées sur des sites immobiliers américains, français ou britanniques. Il utilise une adresse Montréalaise réelle (souvent dans un quartier prisé comme le Plateau ou Rosemont) et fixe le loyer légèrement en dessous du marché — juste assez pour attirer l'attention sans paraître suspect.
L'appartement présenté n'a jamais existé sous cette forme, ou il est occupé depuis des années par d'autres locataires qui ignorent qu'on loue leur adresse à leur insu.
⚠️ Indice fréquent : Le loyer est 10 à 20 % en dessous des prix habituels du quartier pour une surface similaire. Dans un quartier très demandé, un loyer très inférieur aux annonces comparables doit vous pousser à vérifier l’adresse, les photos et le propriétaire.
Comment vérifier les photos d'une annonce
Effectuez une recherche d'image inversée sur chaque photo de l'annonce. Sur un ordinateur, faites un clic droit sur la photo dans votre navigateur et sélectionnez « Rechercher l'image » (Google) ou « Rechercher avec Google Lens ». Vous pouvez aussi utiliser le service TinEye (tineye.com).
Si les photos apparaissent sur un site immobilier américain, une annonce Airbnb étrangère, ou une autre annonce dans une ville différente, il s'agit d'une fraude. Ignorez l'annonce et signalez-la à la plateforme.
Arnaque n°3 — Le sous-locataire non autorisé
Dans ce scénario, la personne qui vous propose le logement n'est pas le propriétaire : c'est un locataire déjà en place, qui sous-loue l'appartement sans en avoir obtenu l'autorisation écrite du propriétaire réel. Il vous fait signer un contrat (souvent un document maison sans valeur légale) et encaisse votre premier mois de loyer.
Quand le propriétaire découvre la situation — ce qui peut arriver lors du premier paiement de loyer que vous essayez d'effectuer, ou lors d'une visite d'entretien — c'est vous qui devez quitter le logement. Vous pouvez vous retrouver dans une situation très difficile, avec peu de recours pratiques contre la personne qui vous a encaissé.
📋 La règle québécoise : Le TAL indique qu’un locataire peut sous-louer son logement ou céder son bail, mais qu’il doit aviser le locateur par écrit. Les règles et conséquences doivent être vérifiées directement auprès du TAL avant de payer ou de signer.
Comment détecter cette arnaque
Demandez systématiquement à voir le bail actuel de la personne qui vous loue. Si elle est locataire, elle doit vous montrer l'autorisation écrite du propriétaire. Vérifiez ensuite au registre foncier que le nom du propriétaire sur l'autorisation correspond bien au propriétaire légal de l'immeuble.
Arnaque n°4 — Le dépôt de garantie illégal
Celle-ci est particulièrement vicieuse parce qu'elle peut être commise par un vrai propriétaire, sans nécessairement être une fraude au sens classique — mais elle reste illégale et peut dissimuler de mauvaises intentions.
Au Québec, le TAL indique que le locateur ne peut pas exiger de versement dépassant un mois de loyer, ni d’avance supérieure au premier terme de loyer, ni de sommes additionnelles à titre de dépôt de garantie ou pour garantir la remise des clés. Une demande de dépôt doit donc être traitée comme un signal de vigilance majeur.
🚨 Ce que dit la loi : Le TAL rappelle qu’un locateur ne peut pas exiger de dépôt de garantie, de sommes additionnelles pour les clés, ni plus d’un mois de loyer d’avance. Conservez toute preuve écrite si une telle somme vous est demandée.
Pourquoi les fraudeurs utilisent cette tactique
Demander un dépôt « supplémentaire » permet au fraudeur de collecter plus d'argent avant de disparaître. Mais même dans le cas d'un propriétaire de bonne foi, c'est une violation de la loi qui indique soit une méconnaissance des règles, soit une volonté de contourner vos droits de locataire. Dans les deux cas, c'est un signal d'alarme.
Arnaque n°5 — Le bail non conforme avec clauses abusives
Cette arnaque est plus subtile et peut passer inaperçue même auprès de locataires avertis qui ne connaissent pas la loi québécoise. Un propriétaire mal intentionné — ou simplement peu scrupuleux — vous présente un bail maison (un document Word ou PDF qu'il a rédigé lui-même) plutôt que le formulaire officiel du Tribunal administratif du logement.
Ce bail maison peut contenir des clauses illégales : interdiction des animaux de compagnie dans des cas où la loi les autorise, clause de résiliation unilatérale par le propriétaire, augmentation de loyer en cours de bail, interdiction de recevoir des visiteurs au-delà d'un certain nombre de jours. Vous signez sans vous rendre compte que ces clauses sont nulles de plein droit.
✓ Bonne nouvelle : Une clause contraire aux règles applicables peut être sans effet ou contestable. L’enjeu est de la repérer avant de signer, pour éviter de devoir la contester ensuite.
Exigez toujours le bail officiel du TAL
Le Tribunal administratif du logement publie un formulaire de bail officiel standardisé, pour les baux résidentiels visés par le règlement. Si un propriétaire refuse le formulaire approprié ou insiste pour un document maison incomplet, prenez le temps de vérifier la situation avant de signer.
✓ Checklist complète avant de verser un seul dollar
- Vérifiez le propriétaire réel via le registre foncier du Québec (registrefoncier.gouv.qc.ca)
- Faites une recherche d'image inversée sur toutes les photos de l'annonce
- Demandez une visite vidéo en direct (et non des photos ou vidéos préenregistrées)
- N'envoyez jamais d'argent avant d'avoir confirmé l'identité du propriétaire
- Exigez le formulaire officiel de bail du TAL — pas un document maison
- Ne payez pas plus d’un mois de loyer d’avance sans vérifier la légalité de la demande
- Si le propriétaire est un mandataire, demandez l'autorisation écrite du vrai propriétaire
- Méfiez-vous des loyers trop bas par rapport au marché du quartier
Que faire si vous pensez être victime d'une arnaque ?
Si vous avez déjà versé de l'argent et que vous suspectez une fraude, voici les démarches à entreprendre rapidement :
- Cessez tout contact avec le fraudeur supposé et conservez toutes les preuves (courriels, captures d'écran, reçus de virement).
- Signalez l'annonce sur la plateforme (Kijiji, Facebook) pour protéger d'autres victimes potentielles.
- Contactez votre banque immédiatement si le virement a eu lieu dans les dernières 24–48h : certains paiements peuvent parfois être bloqués ou contestés selon le mode de paiement et le délai.
- Déposez une plainte auprès du Centre antifraude du Canada (antifraudcentre-centreantifraude.ca) et de la police locale.
- Consultez le TAL si vous avez signé un document lié à un bail, et obtenez un avis professionnel si la situation est complexe.
Sources officielles utiles
Pour une situation réelle, vérifiez toujours les informations sur les sites officiels, conservez des preuves datées et signalez les fraudes aux autorités compétentes.
Évitez l’arnaque avant même qu’elle ne commence
LogiVerif peut vérifier les éléments disponibles : adresse, propriétaire apparent, cohérence de l’annonce, visite selon disponibilité et points de vigilance dans le bail.
Faire vérifier mon logement →Questions fréquentes
Comment reconnaître un faux propriétaire sur Kijiji ou Facebook ?
Les signaux les plus fréquents : le propriétaire dit être à l'étranger et propose d'envoyer les clés par courrier après paiement, il refuse toute visite vidéo en direct, il communique uniquement par courriel, il accepte immédiatement votre candidature sans vous poser de questions. Vérifiez son identité au registre foncier avant tout versement.
Un propriétaire peut-il légalement exiger un dépôt de garantie au Québec ?
Non. La loi québécoise (article 1904 du Code civil) interdit formellement les dépôts de garantie. Le seul paiement autorisé à l'avance est le premier mois de loyer. Si un propriétaire exige davantage, c'est illégal — et potentiellement une arnaque.
Comment vérifier si les photos d'une annonce sont volées ?
Faites une recherche d'image inversée via Google Images (clic droit → « Rechercher l'image ») ou TinEye (tineye.com). Si les mêmes photos apparaissent sur d'autres plateformes, dans d'autres villes ou pays, l'annonce est très probablement frauduleuse.
La sous-location est-elle légale au Québec sans l'accord du propriétaire ?
Non. La sous-location nécessite l'autorisation écrite du propriétaire. Le locataire doit lui envoyer un avis, et le propriétaire dispose de 15 jours pour répondre. Sans autorisation écrite, la sous-location est nulle et vous expose à une expulsion sans recours contre le propriétaire.
LogiVerif peut-il vérifier une annonce depuis l'étranger ?
Oui, c'est précisément notre service. LogiVerif vérifie le propriétaire via le registre foncier, peut effectuer une visite physique ou vidéo du logement selon le forfait choisi, et peut signaler des points de vigilance dans le bail — sans remplacer un avis juridique. Le tout peut être coordonné depuis l’étranger, selon disponibilité et complexité.
