Les 5 arnaques les plus fréquentes sur Kijiji et Facebook Marketplace au Québec (et comment les éviter)

Chercher un logement depuis l'étranger, c'est naviguer à l'aveugle. Chaque année, des centaines d'immigrants au Québec perdent leur dépôt — parfois plusieurs milliers de dollars — au profit de fraudeurs bien organisés. Voici les cinq pièges les plus fréquents, les signaux d'alarme à repérer, et les démarches concrètes pour ne pas en être victime.

Pourquoi les immigrants sont-ils particulièrement ciblés ?

Les fraudeurs savent que les personnes cherchant un logement depuis l'étranger sont dans une position vulnérable : elles ne peuvent pas visiter physiquement, elles doivent agir vite avant leur arrivée, et elles ne connaissent pas encore les règles locales du marché locatif québécois. Cette combinaison crée une opportunité parfaite pour les escroqueries.

De plus, les plateformes comme Kijiji et Facebook Marketplace sont peu réglementées : n'importe qui peut publier une annonce sous une fausse identité, avec des photos volées, en quelques minutes. Le coût d'entrée pour un fraudeur est quasi nul. Le risque pour la victime, lui, peut dépasser 2 000–4 000 $ (premier mois + dépôt demandé illégalement + frais de déménagement engagés).

Arnaque n°1 — Le faux propriétaire : la fraude la plus répandue

Un fraudeur copie une vraie annonce publiée sur un autre site (Centris, Kijiji, ou même un site de gestion immobilière), récupère les photos, la description et parfois l'adresse exacte, puis recrée l'annonce sous un faux profil. Il se présente comme le propriétaire, engage la conversation, et demande rapidement un dépôt par virement Interac ou par virement international.

Une fois le virement reçu, il coupe tout contact. La victime arrive au Québec et découvre que l'appartement est occupé par quelqu'un d'autre — ou que l'adresse existe, mais que le vrai propriétaire n'a jamais mis son logement en location.

Comment se protéger

La seule façon fiable de confirmer l'identité du propriétaire est de consulter le registre foncier du Québec (registrefoncier.gouv.qc.ca). Ce registre public liste le propriétaire légal de chaque immeuble. Comparez le nom affiché avec la personne qui vous contacte. Si les deux ne correspondent pas, ne versez rien.

Exigez également une visite vidéo en direct depuis l'intérieur du logement, avec un agent qui se déplace physiquement — ou confiez cette vérification à un service comme LogiVerif.

Arnaque n°2 — Le logement fictif aux belles photos

Cette arnaque est plus sophistiquée. Le fraudeur ne copie pas une annonce existante : il construit une annonce entière à partir de photos volées sur des sites immobiliers américains, français ou britanniques. Il utilise une adresse Montréalaise réelle (souvent dans un quartier prisé comme le Plateau ou Rosemont) et fixe le loyer légèrement en dessous du marché — juste assez pour attirer l'attention sans paraître suspect.

L'appartement présenté n'a jamais existé sous cette forme, ou il est occupé depuis des années par d'autres locataires qui ignorent qu'on loue leur adresse à leur insu.

Comment vérifier les photos d'une annonce

Effectuez une recherche d'image inversée sur chaque photo de l'annonce. Sur un ordinateur, faites un clic droit sur la photo dans votre navigateur et sélectionnez « Rechercher l'image » (Google) ou « Rechercher avec Google Lens ». Vous pouvez aussi utiliser le service TinEye (tineye.com).

Si les photos apparaissent sur un site immobilier américain, une annonce Airbnb étrangère, ou une autre annonce dans une ville différente, il s'agit d'une fraude. Ignorez l'annonce et signalez-la à la plateforme.

Arnaque n°3 — Le sous-locataire non autorisé

Dans ce scénario, la personne qui vous propose le logement n'est pas le propriétaire : c'est un locataire déjà en place, qui sous-loue l'appartement sans en avoir obtenu l'autorisation écrite du propriétaire réel. Il vous fait signer un contrat (souvent un document maison sans valeur légale) et encaisse votre premier mois de loyer.

Quand le propriétaire découvre la situation — ce qui peut arriver lors du premier paiement de loyer que vous essayez d'effectuer, ou lors d'une visite d'entretien — c'est vous qui devez quitter le logement. Vous n'avez aucun recours contre le vrai propriétaire, et retrouver la personne qui vous a loué illégalement est souvent impossible.

Comment détecter cette arnaque

Demandez systématiquement à voir le bail actuel de la personne qui vous loue. Si elle est locataire, elle doit vous montrer l'autorisation écrite du propriétaire. Vérifiez ensuite au registre foncier que le nom du propriétaire sur l'autorisation correspond bien au propriétaire légal de l'immeuble.

Arnaque n°4 — Le dépôt de garantie illégal

Celle-ci est particulièrement vicieuse parce qu'elle peut être commise par un vrai propriétaire, sans nécessairement être une fraude au sens classique — mais elle reste illégale et peut dissimuler de mauvaises intentions.

Au Québec, la loi est explicite : aucun propriétaire ne peut exiger de dépôt de garantie (dépôt de sécurité). Le seul paiement d'avance autorisé par la loi est le premier mois de loyer. Tout propriétaire qui demande 2 ou 3 mois d'avance « au cas où », ou une « caution » pour les clés, enfreint la loi québécoise.

Pourquoi les fraudeurs utilisent cette tactique

Demander un dépôt « supplémentaire » permet au fraudeur de collecter plus d'argent avant de disparaître. Mais même dans le cas d'un propriétaire de bonne foi, c'est une violation de la loi qui indique soit une méconnaissance des règles, soit une volonté de contourner vos droits de locataire. Dans les deux cas, c'est un signal d'alarme.

Arnaque n°5 — Le bail non conforme avec clauses abusives

Cette arnaque est plus subtile et peut passer inaperçue même auprès de locataires avertis qui ne connaissent pas la loi québécoise. Un propriétaire mal intentionné — ou simplement peu scrupuleux — vous présente un bail maison (un document Word ou PDF qu'il a rédigé lui-même) plutôt que le formulaire officiel du Tribunal administratif du logement.

Ce bail maison peut contenir des clauses illégales : interdiction des animaux de compagnie dans des cas où la loi les autorise, clause de résiliation unilatérale par le propriétaire, augmentation de loyer en cours de bail, interdiction de recevoir des visiteurs au-delà d'un certain nombre de jours. Vous signez sans vous rendre compte que ces clauses sont nulles de plein droit.

Exigez toujours le bail officiel du TAL

Le Tribunal administratif du logement publie un formulaire de bail officiel standardisé, qui est obligatoire pour tous les baux résidentiels au Québec. Ce formulaire est disponible gratuitement sur le site du TAL (tal.gouv.qc.ca). Si un propriétaire refuse de l'utiliser ou insiste pour son propre document, considérez cela comme un signal d'alarme sérieux.

Que faire si vous pensez être victime d'une arnaque ?

Si vous avez déjà versé de l'argent et que vous suspectez une fraude, voici les démarches à entreprendre rapidement :

1. Cessez tout contact avec le fraudeur supposé et conservez toutes les preuves (courriels, captures d'écran, reçus de virement).
2. Signalez l'annonce sur la plateforme (Kijiji, Facebook) pour protéger d'autres victimes potentielles.
3. Contactez votre banque immédiatement si le virement a eu lieu dans les dernières 24–48h : certains virements Interac peuvent être annulés rapidement.
4. Déposez une plainte auprès du Centre antifraude du Canada (antifraudcentre-centreantifraude.ca) et de la police locale.
5. Consultez le TAL si vous avez signé un document et avez besoin d'avis juridique sur votre situation.